Cпособы безопасного взаимодействия с арендодателем

Десять способов укрощения арендодателя

Снимать квартиру — занятие довольно рискованное. При самом худшем раскладе арендатор может заплатить деньги и остаться ни с чем. В других, более «благоприятных» случаях хозяин может постоянно доставать жильца своими визитами и разговорами о необходимости увеличить плату. Как избежать всех этих напастей?

Теоретически ответ прост: надо все перепроверить и заключить с арендодателем юридически грамотный договор, который защищал бы ваши права. На практике все сложнее, но вполне по силам каждому.

Самое главное — убедиться, что показывающий квартиру человек действительно является ее владельцем. Регистрация по месту жительства («прописка») в данном случае ни при чем — можно быть зарегистрированным в одной квартире, а иметь в собственности другие. Поэтому первое, что должен сделать потенциальный арендатор, — попросить предъявить документы, подтверждающие право собственности на данное жилище. Иногда человек, показывающий квартиру, начинает отказываться, и это не должно однозначно истолковываться как то, что он мошенник. Наши люди живут в некоем полуправовом пространстве и зачастую просто боятся показать кому-то бумаги. Добавим к этому распространенное желание не платить налоги с доходов от аренды и, соответственно, нежелание афишировать сам факт сдачи квартиры.

Поэтому вне зависимости от того, показали вам документы или нет, информацию о собственнике нужно перепроверять. Сделать это несложно: городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершенно легально выдает информацию о том, кто является собственником квартиры по такому-то адресу. Для этого нужно всего лишь обратиться в один из территориальных офисов Москомрегистрации и заплатить 300 руб. госпошлины. Сумма, согласитесь, совсем необременительная — особенно если сравнить ее со стоимостью аренды.

Теперь, убедившись, что квартира действительно принадлежит гражданину Иванову, задаем второй вопрос — а Иванов ли перед нами? И если да — то тот ли? Может быть, однофамилец? Здесь уже необходимо внимательно смотреть в его паспорт — совпадают ли имя и отчество, дата рождения, место регистрации. Чтобы окончательно не запугивать читателя, скажем, что полноценные аферы с изготовлением фальшивых паспортов и прочей «липы» обычно разыгрываются для продажи квартиры, где в деле фигурируют большие суммы. Аферисты на рынке аренды действуют более примитивно. Например, разгибают у паспорта скрепочки и вставляют страницу с нужным адресом регистрации. Соответственно, и разгадать этот прием проще — достаточно лишь проследить, чтобы номер паспорта, который печатается на всех страницах, был везде одинаковым.

Еще один подводный камень — другие владельцы квартиры или зарегистрированные в ней лица. Что касается совладельцев, то без их ведома сдавать квартиру просто нельзя, поэтому они обязательно должны включаться в договор. Зарегистрированные не могут распоряжаться квартирой, но имеют право проживать в ней — такое уж занятное у нас законодательство. А раз так, то договор без их подписи юридически действителен, но такой человек может в любой момент прийти в квартиру и объявить, что он будет здесь жить, — и закон на его стороне. Поэтому нужно требовать, чтобы лица, зарегистрированные в квартире, обязательно расписались на договоре и подтвердили тем самым, что не возражают против ее сдачи в аренду. А узнать об их существовании можно с помощью выписки из домовой книги, которая берется в паспортном столе РЭУ.

Очень неплохо познакомиться с ближайшими родственниками хозяина. Сделать это можно под таким соусом: вы — человек, желающий расплачиваться всегда вовремя, и если однажды хозяин уедет в командировку, то нельзя ли отдавать деньги его жене? Ну а во время знакомства можно будет ненавязчиво уточнить, действительно ли все имеющие права на квартиру знают о ее сдаче.

Следующий вопрос: а где будет жить сам хозяин? Если он давно уже живет у жены — замечательно. Если уезжает за границу, то не по контракту ли на работу, и если да — то на какой срок? Самый рискованный вариант — когда хозяин сам будет снимать квартиру. Если его по какой-то причине оттуда «попросят», он непременно приедет на свою старую жилплощадь. Возможно, потом он и снимет другую квартиру, но на какое-то время нежданное соседство будет обеспечено.

Еще можно и нужно попросить хозяина представить вас соседям. Объявлять во всеуслышание, что жилье сдается, его никто не обязывает — вы можете быть представлены как друг или родственник, который «пока здесь поживет». Теперь соседи не вызовут милицию, увидев, как в квартиру заходит посторонний. Ну а вы получите дополнительное подтверждение, что имеете дело действительно с владельцем квартиры.

Тема, вокруг которой нередко разворачиваются страсти, — цена. Как говорит руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Домострой» Андрей Голубев, для того чтобы оградить себя от желания хозяина постоянно повышать плату, необходимо зафиксировать в договоре арендную ставку на определенный срок и обязательно указать, как именно она будет рассчитываться в дальнейшем. Законодательно этот вопрос никак не определен, но по сложившейся на рынке практике размер арендной платы устанавливается раз в год. Это определенный компромисс между интересами хозяина и арендатора. В дальнейшем, если стороны решат продлевать договор, цена должна определяться на переговорах.

Если хозяин все-таки намерен повысить стоимость аренды до истечения установленного срока, наниматель имеет полное право обратиться в суд. Имея на руках правильно составленный договор, он имеет все шансы выиграть дело. Однако судебное разбирательство — это всегда долго и не слишком приятно. На практике можно «давить» на хозяина двумя способами. Во-первых, арендатор может пригрозить, что сообщит о факте сдачи квартиры в налоговую инспекцию. Несмотря на все разговоры о легализации рынка, налоги платит лишь каждый пятый хозяин квартиры. Второй способ — поставить в известность риэлторскую фирму. Сегодня большинство квартир достаточно высокого уровня сдается через агентства, которые, конечно, ведут свои базы данных. Информация о том, что хозяин такой-то квартиры стал конфликтовать с арендатором, быстро распространится среди риэлторов — снова сдать эту квартиру будет уже сложно.

Также необходимо указать в договоре порядок посещения квартиры ее хозяином. Как правило, арендодатель раз в месяц приходит и проверяет, в порядке ли его жилье, предварительно согласовав с нанимателем время. Обычно в ходе этого визита и происходит расчет сторон. Сама возможность приезда хозяина без спроса должна быть запрещена договором. Его можно даже выставить с милицией — закон в этом случае на стороне арендатора. Даже если вы просто обнаружили, что кто-то в ваше отсутствие был в квартире, можно смело звонить хозяину и говорить, что на столе лежала крупная сумма денег и теперь она пропала. Такой прием действует очень хорошо. А вот заменить замки на входной двери арендатор имеет право только с письменного разрешения владельца квартиры.

И последнее — вместе с хозяином нужно проверить техническое состояние квартиры, мебели и оборудования. Узнать, где находятся электрические пробки, как открывается трансформируемая мебель, вся ли бытовая техника работоспособна. Если этого не сделать, то арендодатель потом сможет заявить, что оставлял квартиру в исправном состоянии, а в его отсутствие что-то было сломано. Должна быть составлена опись имущества — подробный перечень с указанием степени износа. И если хозяин говорит, что та или иная вещь уникальна и дорого стоит, — пусть лучше он ее увезет. Нет ничего хуже, чем ругаться или судиться из-за какой-нибудь разбитой китайской вазы династии Минь — особенно если нет уверенности, что вещь была подлинной.

В целом, все хлопоты по составлению договора между сторонами разумно поручить солидному агентству недвижимости. Риэлторы знают рынок, в их типовых договорах предусмотрены способы разрешения самых частых конфликтных ситуаций. Да и психологически риэлтору — как некоему независимому, объективному лицу — проще выступать посредником в переговорах арендатора и арендодателя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *